Tema controverso na jurisprudência penal, a possibilidade de combinar dispositivos de leis diversas para beneficiar o condenado tem sido adotada pela Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Na hipótese, o condenado foi preso em flagrante em 6 de julho de 2006, portando pouco menos de cem gramas de crack. O crime foi praticado na vigência da Lei n. 6.368/76 (antiga lei antidrogas). Em 23 de agosto daquele ano, passou a viger a nova lei antidrogas (Lei n. 11.343/06), que, apesar de trazer uma causa de diminuição da pena, veda a conversão das privativas de liberdade por restritivas de direitos.
O relator do caso, ministro Og Fernandes, levou em conta que as disposições benéficas ao condenado contidas na lei posterior podem ser aplicadas aos crimes cometidos na vigência da lei antidrogas antiga. O ministro mesclou dispositivos de ambas para, de um lado, diminuir a sanção corporal e, de outro lado, deferir a substituição da sanção corporal por duas medidas restritivas de direitos.
Cálculo
Inicialmente, o ministro considerou que o condenado é primário, não tem maus antecedentes, não se dedica a atividades criminosas nem integra quadrilha (requisitos do artigo 33, parágrafo 4º, da Lei n. 11.343/06). Por isso, reduziu a pena pela metade em virtude da quantidade de droga apreendida – de três anos e 50 dias-multa para um ano e seis meses e 25 dias-multa.
Diante da quantidade de pena imposta e por não haver circunstâncias judiciais desfavoráveis, o ministro fixou o regime aberto para cumprimento. O relator, por fim, considerou preenchidos os requisitos para substituição de pena previstos no Código Penal (artigo 44) e converteu a privativa de liberdade por restritivas de direitos.
Processos: HC 144356
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
sexta-feira, 5 de março de 2010
quarta-feira, 17 de fevereiro de 2010
A PERMISSÃO LEGAL QUANTO AO DIREITO DE LIBERDADE PROVISÓRIA NO CRIME DE TRÁFICO DE ENTORPECENTES
Tema de grande importância e discussão entre juristas, incluindo-se advogados, ministério público, magistratura e tribunais superiores, inclusive ministros integrantes do Supremo Tribunal Federal, é a questão da revogabilidade de parte do art. 44 da Lei 11.343/2006, na qual previa a proibição do direito a concessão da liberdade provisória nos casos de crime de tráfico de entorpecentes.
A questão principal é se a Lei 11.464/2007 que alterou a Lei 8.072/1990 revogou ou não revogou a citada parte do art. 44 da Lei de Drogas – Lei 11.343/2006 que proibia a liberdade provisória.
Respeitado o plano de combate a este tipo de delito, cujo qual é o principal responsável pelos danos sociais da atualidade, há que se fazer preponderar a segurança jurídica a respeito do tema.
Na qualidade de advogado e, sobretudo, defensor da correta aplicação do direito, e na companhia de demais advogados, juízes, desembargadores e importantes doutrinadores, somos, indubitavelmente, adeptos a afirmativa de que a liberdade provisória, após a entrada em vigor da Lei 11.464/2007, passou a ser permitida para pessoas que forem presas sob a acusação de praticarem crime de tráfico de entorpecentes.
Com base no princípio da posterioridade, a Lei 11.464/2007 alterou a redação do art. 2º, II, da Lei 8.072/90 quanto à vedação da liberdade provisória para crimes hediondos e, inclusive, tráfico ilícito de entorpecentes, vindo, por conta disso, derrogar expressamente parte do art. 44 da Lei 11.343/2006.
Melhor dizendo, a Lei 11.464/2007, que é geral, derrogou expressamente parte do art. 44 da Lei 11.343/2006, que é especial, pelo básico e fundamental princípio legal para se manter a segurança jurídica, ou seja, princípio da posterioridade.
Nem há que se falar quanto à prevalência do princípio da especialidade para analisar e resolver esta questão, única tese jurídica ao alcance juntamente com a tese do STF a seguir informada, que de igual forma não deve ser aceita, porquanto o que reina na sucessão de leis penais é o princípio da posterioridade.
Assim entende o eminente LUIZ FLÁVIO GOMES na sua obra Lei de Drogas Comentada, 3ª Edição, com absoluta inteligência e prudência no que diz respeito à aplicação do direito, máxime quanto à sucessão de leis penais (conflito de leis penais no tempo).
A despeito disso, se legislador tivesse intenção de resguardar o ditame da lei anterior (art. 44, Lei 11.343/2006), o faria expressamente, contudo não o fez, de forma a autorizar o benefício da liberdade provisória para os crimes hediondos, equiparados e inclusive ao crime de tráfico ilícito de entorpecentes, desde que preenchidos os requisitos legais para tanto (art. 310 e 312 do Código de Processo Penal).
Importante destacar que em decisão do Supremo Tribunal Federal a respeito dessa discussão, o posicionamento da presidência foi diferente do nosso, com o seguinte parecer: Entende que a Lei 11.464/07 apenas corrigiu redundância legislativa, pois ao vedar fiança, implicitamente vedava liberdade provisória. Aliás, ainda que se entendesse abolida a proibição da liberdade provisória, essa permissão não se estenderia para o delito de tráfico, pois tanto a CF/88 como a Lei 11.343/06 (lei especial) impede a aplicação do citado benefício (HC 91.556-STF).
Atualmente, assim como demais operadores do direito, os juízes e desembargadores possuem opiniões antagônicas sobre o tema, baseando-se, principalmente, nas teses acima elencadas, contudo, a tese de que a liberdade provisória deve ser deferida ao preso por tráfico de entorpecentes, se preenchidos seus requisitos, deve prevalecer.
O tema explorado merece alongada discussão, contudo, espera-se com estas linhas e tão somente sob o prisma legal, fazer emergir entre os juristas, maior força no sentido de pacificar o direito do preso por acusação de tráfico de entorpecentes poder responder o processo em liberdade, se preenchidos os requisitos legais para tanto, atingindo, assim, inclusive, o entendimento de parte dos ministros dos tribunais superiores (STJ e STF) para fins da correta aplicação do direito e restabelecimento da segurança jurídica nacional.
Heitor Rodrigues de Lima
Advogado
A questão principal é se a Lei 11.464/2007 que alterou a Lei 8.072/1990 revogou ou não revogou a citada parte do art. 44 da Lei de Drogas – Lei 11.343/2006 que proibia a liberdade provisória.
Respeitado o plano de combate a este tipo de delito, cujo qual é o principal responsável pelos danos sociais da atualidade, há que se fazer preponderar a segurança jurídica a respeito do tema.
Na qualidade de advogado e, sobretudo, defensor da correta aplicação do direito, e na companhia de demais advogados, juízes, desembargadores e importantes doutrinadores, somos, indubitavelmente, adeptos a afirmativa de que a liberdade provisória, após a entrada em vigor da Lei 11.464/2007, passou a ser permitida para pessoas que forem presas sob a acusação de praticarem crime de tráfico de entorpecentes.
Com base no princípio da posterioridade, a Lei 11.464/2007 alterou a redação do art. 2º, II, da Lei 8.072/90 quanto à vedação da liberdade provisória para crimes hediondos e, inclusive, tráfico ilícito de entorpecentes, vindo, por conta disso, derrogar expressamente parte do art. 44 da Lei 11.343/2006.
Melhor dizendo, a Lei 11.464/2007, que é geral, derrogou expressamente parte do art. 44 da Lei 11.343/2006, que é especial, pelo básico e fundamental princípio legal para se manter a segurança jurídica, ou seja, princípio da posterioridade.
Nem há que se falar quanto à prevalência do princípio da especialidade para analisar e resolver esta questão, única tese jurídica ao alcance juntamente com a tese do STF a seguir informada, que de igual forma não deve ser aceita, porquanto o que reina na sucessão de leis penais é o princípio da posterioridade.
Assim entende o eminente LUIZ FLÁVIO GOMES na sua obra Lei de Drogas Comentada, 3ª Edição, com absoluta inteligência e prudência no que diz respeito à aplicação do direito, máxime quanto à sucessão de leis penais (conflito de leis penais no tempo).
A despeito disso, se legislador tivesse intenção de resguardar o ditame da lei anterior (art. 44, Lei 11.343/2006), o faria expressamente, contudo não o fez, de forma a autorizar o benefício da liberdade provisória para os crimes hediondos, equiparados e inclusive ao crime de tráfico ilícito de entorpecentes, desde que preenchidos os requisitos legais para tanto (art. 310 e 312 do Código de Processo Penal).
Importante destacar que em decisão do Supremo Tribunal Federal a respeito dessa discussão, o posicionamento da presidência foi diferente do nosso, com o seguinte parecer: Entende que a Lei 11.464/07 apenas corrigiu redundância legislativa, pois ao vedar fiança, implicitamente vedava liberdade provisória. Aliás, ainda que se entendesse abolida a proibição da liberdade provisória, essa permissão não se estenderia para o delito de tráfico, pois tanto a CF/88 como a Lei 11.343/06 (lei especial) impede a aplicação do citado benefício (HC 91.556-STF).
Atualmente, assim como demais operadores do direito, os juízes e desembargadores possuem opiniões antagônicas sobre o tema, baseando-se, principalmente, nas teses acima elencadas, contudo, a tese de que a liberdade provisória deve ser deferida ao preso por tráfico de entorpecentes, se preenchidos seus requisitos, deve prevalecer.
O tema explorado merece alongada discussão, contudo, espera-se com estas linhas e tão somente sob o prisma legal, fazer emergir entre os juristas, maior força no sentido de pacificar o direito do preso por acusação de tráfico de entorpecentes poder responder o processo em liberdade, se preenchidos os requisitos legais para tanto, atingindo, assim, inclusive, o entendimento de parte dos ministros dos tribunais superiores (STJ e STF) para fins da correta aplicação do direito e restabelecimento da segurança jurídica nacional.
Heitor Rodrigues de Lima
Advogado
quarta-feira, 27 de janeiro de 2010
LEI 12.112 DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009 - LEI DE ALTERAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO - LEI 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991
No dia 25 de Janeiro de 2010, entrou em vigor a comentada lei de ateração da Lei do Inquilinato.
A Lei 12.112/2009 (nova lei) alterou a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Essa nova lei, a nosso ver, foi ato de grande evolução no âmbito do direito imobiliário, principalmente no que toca ao encurtamento do prazo judicial para o locador-credor receber o pagamento atrasado de alugueres e acessórios da locação, bem como para retomar seu imóvel no caso do não pagamento por parte do locatário-devedor.
Outras importantes mudanças ocorreram, e podem ser verificadas no site do Planalto - Presidência da República - http://www.planalto.gov.br/.
Heitor Rodrigues de Lima
A Lei 12.112/2009 (nova lei) alterou a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Essa nova lei, a nosso ver, foi ato de grande evolução no âmbito do direito imobiliário, principalmente no que toca ao encurtamento do prazo judicial para o locador-credor receber o pagamento atrasado de alugueres e acessórios da locação, bem como para retomar seu imóvel no caso do não pagamento por parte do locatário-devedor.
Outras importantes mudanças ocorreram, e podem ser verificadas no site do Planalto - Presidência da República - http://www.planalto.gov.br/.
Heitor Rodrigues de Lima
quarta-feira, 9 de dezembro de 2009
UM POUCO SOBRE HISTÓRIA, EVOLUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DO DIVÓRCIO E DIREITO DE FAMÍLIA NA SOCIEDADE
O divórcio direto.
Apesar da forte oposição de entidades evangélicas e católicas, o Senado aprovou em primeiro turno, por 54 votos contra apenas 3, a Proposta de Emenda Constitucional (PEC) que cria a figura jurídica do divórcio "direto ou instantâneo". Inspirada na legislação adotada nos Estados Unidos e na maioria dos países europeus, ela elimina os prazos e as exigências legais até agora necessários para a formalização da dissolução do vínculo conjugal. Há seis meses, quando a PEC foi aprovada pela Câmara dos Deputados, o vice-presidente da Conferência Nacional dos Bispos do Brasil, dom Luiz Soares Vieira, afirmou que a medida "banaliza o casamento".
Atualmente, marido e mulher precisam esperar pelo menos dois anos de separação de corpos ou um ano de separação formal, registrada em tabelionato ou reconhecida pela Justiça, antes de iniciar o processo de formalização da dissolução do vínculo matrimonial. Pela PEC, que ainda precisa ser votada em segundo turno no Senado, o casal poderá iniciar o processo judicial de divórcio quando bem entender.
A proposta de introdução do divórcio "direto ou instantâneo" foi patrocinada pelo Instituto Brasileiro de Direito da Família e encampada pelos deputados Antonio Carlos Biscaia (PT-RJ) e Sérgio Carneiro (PT-BA). Para eles, a revogação de prazos mínimos e exigências legais reduz as despesas com custas processuais e gastos com advogados, além de propiciar uma "economia emocional" ao casal. Para as entidades religiosas, o prazo imposto pela legislação vigente visava a estimular marido e mulher a refletirem melhor sobre seu relacionamento, com vistas à reconciliação e à continuidade dos laços conjugais. Os advogados especializados em direito de família refutam esse argumento, alegando que o índice de reconciliação, depois do "tempo de reflexão, diálogo e aconselhamento" previsto pela legislação, é inferior a 0,5%. Para eles, a PEC chega com muito atraso.
A exemplo do que aconteceu nos Estados Unidos e na Europa, a institucionalização do divórcio "direto" é o desdobramento inevitável de um longo processo de mudanças comportamentais, culturais, éticas e morais causado pela urbanização do País. Em 1940, a população urbana representava cerca de 32% da sociedade brasileira. Com o advento da industrialização e as subsequentes mudanças no quadro geo-ocupacional do País, a população urbana foi crescendo em ritmo de progressão geométrica. E, ao permitir que as mulheres deixassem o lar para ingressar na economia formal, a urbanização acabou mudando o perfil da família brasileira.
Esse foi o período em que o direito de família teve de sofrer alterações radicais para acompanhar essas mudanças, apesar da resistência de entidades religiosas. Essas alterações começaram em 1962 com a entrada em vigor do Estatuto da Mulher Casada, que permitiu às mulheres, por exemplo, praticar o chamado "ato de comércio" sem depender de prévia autorização dos maridos, e culminou em 1977 com a aprovação do projeto de Lei do Divórcio do senador baiano Nelson Carneiro.
Desde então, segundo os indicadores do IBGE, o crescimento do número de divórcios vem acompanhando a expansão da urbanização do País. Em 2007, quando a população urbana ultrapassou a faixa dos 80% da população do País, a taxa de divórcio chegou a 1,49 por mil habitantes - um crescimento de cerca de 200% com relação a 1984, quando o IBGE começou a registrá-la (as estatísticas de registro civil começaram a ser divulgadas dez anos antes, com base em dados fornecidos por cartórios, tabelionatos e varas de família).
Em números absolutos, os divórcios passaram de 30.847, em 1984, para 179.342, em 2007. Somando separações e divórcios, houve 231.329 uniões desfeitas em 2007 - uma para cada quatro casamentos. Nesse ano, foram realizados 916 mil matrimônios. No que se refere à natureza das separações realizadas no Brasil nesse mesmo ano, 75,9% foram consensuais e apenas 24,1% foram não consensuais. Esses números mostram que a PEC aprovada pelo Senado nada mais faz do que adaptar o direito de família à realidade social e cultural do País.
Brasília, terça-feira, 08 de dezembro de 2009.
Fonte: GCAdvs.
Apesar da forte oposição de entidades evangélicas e católicas, o Senado aprovou em primeiro turno, por 54 votos contra apenas 3, a Proposta de Emenda Constitucional (PEC) que cria a figura jurídica do divórcio "direto ou instantâneo". Inspirada na legislação adotada nos Estados Unidos e na maioria dos países europeus, ela elimina os prazos e as exigências legais até agora necessários para a formalização da dissolução do vínculo conjugal. Há seis meses, quando a PEC foi aprovada pela Câmara dos Deputados, o vice-presidente da Conferência Nacional dos Bispos do Brasil, dom Luiz Soares Vieira, afirmou que a medida "banaliza o casamento".
Atualmente, marido e mulher precisam esperar pelo menos dois anos de separação de corpos ou um ano de separação formal, registrada em tabelionato ou reconhecida pela Justiça, antes de iniciar o processo de formalização da dissolução do vínculo matrimonial. Pela PEC, que ainda precisa ser votada em segundo turno no Senado, o casal poderá iniciar o processo judicial de divórcio quando bem entender.
A proposta de introdução do divórcio "direto ou instantâneo" foi patrocinada pelo Instituto Brasileiro de Direito da Família e encampada pelos deputados Antonio Carlos Biscaia (PT-RJ) e Sérgio Carneiro (PT-BA). Para eles, a revogação de prazos mínimos e exigências legais reduz as despesas com custas processuais e gastos com advogados, além de propiciar uma "economia emocional" ao casal. Para as entidades religiosas, o prazo imposto pela legislação vigente visava a estimular marido e mulher a refletirem melhor sobre seu relacionamento, com vistas à reconciliação e à continuidade dos laços conjugais. Os advogados especializados em direito de família refutam esse argumento, alegando que o índice de reconciliação, depois do "tempo de reflexão, diálogo e aconselhamento" previsto pela legislação, é inferior a 0,5%. Para eles, a PEC chega com muito atraso.
A exemplo do que aconteceu nos Estados Unidos e na Europa, a institucionalização do divórcio "direto" é o desdobramento inevitável de um longo processo de mudanças comportamentais, culturais, éticas e morais causado pela urbanização do País. Em 1940, a população urbana representava cerca de 32% da sociedade brasileira. Com o advento da industrialização e as subsequentes mudanças no quadro geo-ocupacional do País, a população urbana foi crescendo em ritmo de progressão geométrica. E, ao permitir que as mulheres deixassem o lar para ingressar na economia formal, a urbanização acabou mudando o perfil da família brasileira.
Esse foi o período em que o direito de família teve de sofrer alterações radicais para acompanhar essas mudanças, apesar da resistência de entidades religiosas. Essas alterações começaram em 1962 com a entrada em vigor do Estatuto da Mulher Casada, que permitiu às mulheres, por exemplo, praticar o chamado "ato de comércio" sem depender de prévia autorização dos maridos, e culminou em 1977 com a aprovação do projeto de Lei do Divórcio do senador baiano Nelson Carneiro.
Desde então, segundo os indicadores do IBGE, o crescimento do número de divórcios vem acompanhando a expansão da urbanização do País. Em 2007, quando a população urbana ultrapassou a faixa dos 80% da população do País, a taxa de divórcio chegou a 1,49 por mil habitantes - um crescimento de cerca de 200% com relação a 1984, quando o IBGE começou a registrá-la (as estatísticas de registro civil começaram a ser divulgadas dez anos antes, com base em dados fornecidos por cartórios, tabelionatos e varas de família).
Em números absolutos, os divórcios passaram de 30.847, em 1984, para 179.342, em 2007. Somando separações e divórcios, houve 231.329 uniões desfeitas em 2007 - uma para cada quatro casamentos. Nesse ano, foram realizados 916 mil matrimônios. No que se refere à natureza das separações realizadas no Brasil nesse mesmo ano, 75,9% foram consensuais e apenas 24,1% foram não consensuais. Esses números mostram que a PEC aprovada pelo Senado nada mais faz do que adaptar o direito de família à realidade social e cultural do País.
Brasília, terça-feira, 08 de dezembro de 2009.
Fonte: GCAdvs.
terça-feira, 3 de novembro de 2009
SÚMULA DO STJ PACIFICA A INCIDÊNCIA DO DANO MORAL NO CASO DO ABUSO DA IMPRENSA QUANTO AO DIREITO DE IMAGEM
O direito à indenização, independente de prova do prejuízo, pela publicação sem autorização da imagem de uma pessoa com fins econômicos ou comerciais agora está sumulado.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou em sua última sessão o verbete de número 403. A matéria sumulada teve como referência a Constituição Federal de 1988, artigo 5º, inciso V, segundo a qual “é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano material, moral ou à imagem”, bem como no inciso X “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.
A Súmula n. 403 ficou com a seguinte redação: “Independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada da imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais”.
(...)
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou em sua última sessão o verbete de número 403. A matéria sumulada teve como referência a Constituição Federal de 1988, artigo 5º, inciso V, segundo a qual “é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano material, moral ou à imagem”, bem como no inciso X “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.
A Súmula n. 403 ficou com a seguinte redação: “Independe de prova do prejuízo a indenização pela publicação não autorizada da imagem de pessoa com fins econômicos ou comerciais”.
(...)
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
terça-feira, 13 de outubro de 2009
TENDÊNCIA JURISPRUDENCIAL DO STJ E ESCLARECIMENTOS LEGAIS SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Observação: Os esclarecimentos abaixo, "após a entrada em vigor da NOVA Lei do Inquilinato" sofrerão algumas alterações, sendo posteriormente redigidos pelo advogado novos esclarecimentos para os leitores deste blog.
Aos interessados no negócio de locação de imóveis, seguem abaixo alguns esclarecimentos, com entendimentos jurisprudenciais atuais do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - STJ, bem como esclarecimentos legais sobre o assunto, extraídos do noticiário da respeitável instituição ASSOCIAÇÃO DOS ADVOGADOS DO BRASIL - AASP:
Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.
O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).
As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).
O despejo necessário
Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).
A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.
Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais.
Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvel
O contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.
As locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito por sociedades simples.
O inquilino não pode devolver o imóvel antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.
Fiança assusta; e com razão
Um contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai, mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.
O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ, não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).
Diante das inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).
Caução como solução
Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos anos é a caução, mais viável para o inquilino.
A caução deve ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo próprio fiador. (Resp 946626/RS).
A Quinta Turma tem decisão que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).
Proprietário responde pelo IPTU
Locatários e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano” envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O importante no caso é a destinação econômica e não a localização”, assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas. Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).
Entre os deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurança e incêndio.
O locatário, por sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.
Cuidar do imóvel pode gerar indenização
Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada “retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de despejo.
O locatário só deve observar se não renunciou no contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).
Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na contestação ao pedido da ação de despejo.
O STJ também decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis, para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está negociando.
Mas nem as imobiliárias estão livres de ações judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp 864794/PR).
REsp 264556 Ag 715975 Resp 146513 Resp 834482 Resp 702205 Resp 266153 Resp 1007373 Resp 9112 Resp 77457 Resp 63423 Resp 582014 Resp 246172 Resp 941772 Resp 821953 Resp 946626 Resp 864794 Resp 575020 Resp 276153
Fonte: Site Oficial da AASP.
Aos interessados no negócio de locação de imóveis, seguem abaixo alguns esclarecimentos, com entendimentos jurisprudenciais atuais do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - STJ, bem como esclarecimentos legais sobre o assunto, extraídos do noticiário da respeitável instituição ASSOCIAÇÃO DOS ADVOGADOS DO BRASIL - AASP:
Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.
O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).
As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).
O despejo necessário
Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).
A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.
Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais.
Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvel
O contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.
As locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito por sociedades simples.
O inquilino não pode devolver o imóvel antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.
Fiança assusta; e com razão
Um contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai, mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.
O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ, não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).
Diante das inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).
Caução como solução
Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos anos é a caução, mais viável para o inquilino.
A caução deve ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo próprio fiador. (Resp 946626/RS).
A Quinta Turma tem decisão que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).
Proprietário responde pelo IPTU
Locatários e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano” envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O importante no caso é a destinação econômica e não a localização”, assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas. Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).
Entre os deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurança e incêndio.
O locatário, por sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.
Cuidar do imóvel pode gerar indenização
Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada “retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de despejo.
O locatário só deve observar se não renunciou no contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).
Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na contestação ao pedido da ação de despejo.
O STJ também decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis, para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está negociando.
Mas nem as imobiliárias estão livres de ações judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp 864794/PR).
REsp 264556 Ag 715975 Resp 146513 Resp 834482 Resp 702205 Resp 266153 Resp 1007373 Resp 9112 Resp 77457 Resp 63423 Resp 582014 Resp 246172 Resp 941772 Resp 821953 Resp 946626 Resp 864794 Resp 575020 Resp 276153
Fonte: Site Oficial da AASP.
EMPRESAS DE EXPORTAÇÃO TEM O DIREITO LÍQUIDO E CERTO PARA TRANSFERIR CRÉDITOS DE ICMS PARA SI OU PARA TERCEIROS
O empresário de exportação que se vir privado de exercer seu direito de transferência de créditos de ICMS (Imposto Sobre Circulação de Bens e Serviços) seja para si, seja para terceiros, pode valer-se de Mandado de Segurança para corrigir a ilegalidade fiscal.
Este direito é previsto na Constituição Federal com detalhamento previsto na Lei Complementar Federal nº 87, cuja qual dispõe sobre o imposto do ICMS, conhecida usualmente como "Lei Kandir".
Ao nosso ver, não há discussão sobre o assunto haja vista ser expressa a previsão legal, contudo, por erro do Estado, por vezes se faz necessário a interposição de medida judicial que, ao final, tende a ser julgada PROCEDENTE, conforme recente entendimento jurisprudencial abaixo:
"Direito Tributário - Mandado de Segurança - ICMS - Transferência a terceiros de créditos fiscais escriturais acumulados em decorrência da exportação de mercadorias. 1 - O inciso I do § 2º do art. 155 da Constituição Federal assegura ao contribuinte do ICMS o direito de creditar-se escrituralmente (em seus livros fiscais, portanto) do valor do imposto incidente sobre todas as mercadorias e serviços entrados no seu estabelecimento, para o fim de deduzi-lo (compensá-lo) do imposto incidente sobre as saídas tributadas dos mesmos bens, enquanto que o inciso II do mesmo § 2º estabelece que “a isenção ou não-incidência, salvo determinação em contrário da legislação: a) não implicará crédito para compensação com o montante devido nas operações ou prestações seguintes; b) acarretará a anulação do crédito relativo às operações anteriores”. 2 - O § 2º do art. 21 da Lei Complementar Federal nº 87 (conhecida como “Lei Kandir”), por sua vez, determina que não se sujeitam a estorno, nos livros fiscais do contribuinte, os créditos de ICMS referentes a mercadorias e serviços que venham a ser objeto de operações ou prestações destinadas ao exterior, ao mesmo tempo em que o § 1º do art. 25 da mesma Lei admite que, tratando-se de créditos acumulados em decorrência da manutenção dos referidos créditos escriturais, podem eles ser transferidos, por seu titular, a outros estabelecimentos seus e/ou a outros contribuintes localizados no mesmo Estado na proporção das operações de exportação sobre o total das saídas realizadas pelo estabelecimento, desde que observadas certas cautelas legais, como a obtenção do visto da repartição fiscal nas notas fiscais que vierem a documentar tais operações, para que o Fisco tome conhecimento dessas transferências e as oficialize. 3 - Por derradeiro, ainda que o citado § 1º do art. 25 da referida “Lei Kandir” autorize somente a partir da sua publicação a transferência de créditos escriturais acumulados por força de exportações, a verdade é que a possibilidade se mostra retroativa por tratar-se de norma jurídica de conteúdo declaratório de direito. Decisão: preliminares rejeitadas. Recurso provido. Unânime (TJRS - 2ª Câm. Cível; ACi nº 70024658387-Bento Gonçalves-RS; Rel. Des. Roque Joaquim Volkweiss; j. 17/12/2008; v.u.)."
Por Heitor Rodrigues de Lima.
Este direito é previsto na Constituição Federal com detalhamento previsto na Lei Complementar Federal nº 87, cuja qual dispõe sobre o imposto do ICMS, conhecida usualmente como "Lei Kandir".
Ao nosso ver, não há discussão sobre o assunto haja vista ser expressa a previsão legal, contudo, por erro do Estado, por vezes se faz necessário a interposição de medida judicial que, ao final, tende a ser julgada PROCEDENTE, conforme recente entendimento jurisprudencial abaixo:
"Direito Tributário - Mandado de Segurança - ICMS - Transferência a terceiros de créditos fiscais escriturais acumulados em decorrência da exportação de mercadorias. 1 - O inciso I do § 2º do art. 155 da Constituição Federal assegura ao contribuinte do ICMS o direito de creditar-se escrituralmente (em seus livros fiscais, portanto) do valor do imposto incidente sobre todas as mercadorias e serviços entrados no seu estabelecimento, para o fim de deduzi-lo (compensá-lo) do imposto incidente sobre as saídas tributadas dos mesmos bens, enquanto que o inciso II do mesmo § 2º estabelece que “a isenção ou não-incidência, salvo determinação em contrário da legislação: a) não implicará crédito para compensação com o montante devido nas operações ou prestações seguintes; b) acarretará a anulação do crédito relativo às operações anteriores”. 2 - O § 2º do art. 21 da Lei Complementar Federal nº 87 (conhecida como “Lei Kandir”), por sua vez, determina que não se sujeitam a estorno, nos livros fiscais do contribuinte, os créditos de ICMS referentes a mercadorias e serviços que venham a ser objeto de operações ou prestações destinadas ao exterior, ao mesmo tempo em que o § 1º do art. 25 da mesma Lei admite que, tratando-se de créditos acumulados em decorrência da manutenção dos referidos créditos escriturais, podem eles ser transferidos, por seu titular, a outros estabelecimentos seus e/ou a outros contribuintes localizados no mesmo Estado na proporção das operações de exportação sobre o total das saídas realizadas pelo estabelecimento, desde que observadas certas cautelas legais, como a obtenção do visto da repartição fiscal nas notas fiscais que vierem a documentar tais operações, para que o Fisco tome conhecimento dessas transferências e as oficialize. 3 - Por derradeiro, ainda que o citado § 1º do art. 25 da referida “Lei Kandir” autorize somente a partir da sua publicação a transferência de créditos escriturais acumulados por força de exportações, a verdade é que a possibilidade se mostra retroativa por tratar-se de norma jurídica de conteúdo declaratório de direito. Decisão: preliminares rejeitadas. Recurso provido. Unânime (TJRS - 2ª Câm. Cível; ACi nº 70024658387-Bento Gonçalves-RS; Rel. Des. Roque Joaquim Volkweiss; j. 17/12/2008; v.u.)."
Por Heitor Rodrigues de Lima.
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